1月13日，利州区人民法院审结一起农村房屋买卖纠纷案。这背后是一份已被生效判决认定无效的《房屋买卖协议书》，以及一段长达十三年、涉及农村宅基地买卖的复杂纠葛。
2012年1月15日，利州区居民老宋夫妇与老王夫妇签订《房屋买卖协议书》，约定老宋夫妇将自建房的第2层出售，总价29万元。协议签订后，老王夫妇支付10万元首付款，余款19万元约定四年内付清。但这笔尾款一拖十三年，老王夫妇一直居住其中，双方关系逐渐恶化。
2022年，案涉房屋被纳入征收范围，拆迁补偿款和装修款共计294500元支付给了原所有权人老宋夫妇。老王夫妇依据协议中“如因征用土地和拆迁，甲方所得赔偿资金按乙方所购房屋面积赔偿乙方”的条款，要求获得相应补偿。
2023年，老王夫妇起诉老宋夫妇要求支付拆迁补偿及装修款。法院查明，老王夫妇为朝天区人，不具备案涉房屋集体经济组织成员身份。
2023年7月，利州区人民法院判决认定，《房屋买卖协议书》违反农村宅基地禁止违法转让的强制性规定，属于无效合同。但考虑到老王夫妇已实际购买并居住多年，且房屋已被征收，法院判决老宋夫妇在扣除未付房款19万元后，向老王夫妇支付拆迁补偿及装修款104500元。该款项后经强制执行支付完毕。
2025年，老宋夫妇起诉老王夫妇，主张被告已领取拆迁款，应支付拖欠房款利息并承担违约责任。
法院审理认为，该案核心争议在于合同无效后，原告能否主张违约金和资金占用利息。根据法律规定，民事法律行为无效后，行为人因该行为取得的财产应当返还。有过错一方应当赔偿对方损失，各方都有过错的各自承担相应责任。
法院指出，2023年生效判决已认定“双方均存在过错，对其各自损失由各自承担。”最终，法院驳回老宋夫妇全部诉讼请求，案件受理费由其自行承担。
该案主审法官告诉记者：“农村宅基地房屋买卖涉及集体经济组织成员资格问题，交易双方必须谨慎。根据现行法律，农村宅基地使用权只能在本集体经济组织成员之间流转，向非本集体经济组织成员转让的合同通常会被认定为无效。合同无效后，双方应相互返还财产；无法返还则应折价补偿，并根据过错程度各自承担损失。”
法官提醒：农村房屋买卖需谨慎
法官特意提醒有意购买小产权房的市民，本案再次警示农村房屋买卖的法律风险。购房者购买非本集体经济组织成员的农村房屋可能面临合同无效；卖房者可能面临房款难以全额收回的困境。进行此类交易前，双方都应充分了解法律规定，评估风险，避免长期纠纷。
罗玉梅广元市融媒体中心记者文煜凌
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